Ferienimmobilien an der Ostsee

Urlaub mit Rendite

 

Ist eine Ferienimmobilie eine lohnende Investition? Wenn von Beginn an bestimmte Grundregeln beachtet werden, finanziert sich ein gutes Vermietungsobjekt von selbst

 

von Sven Johns, Sven Heinen & Claus-Peter Haller

Fast 2,5 Millionen Deutsche haben schon einmal ernsthaft darüber nachgedacht. Und rund 915.000 Bundesbürger haben ihre Pläne (laut einer Studie der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds, DEGI) bereits realisiert: Sie besitzen eine Ferienimmobilie in Deutschland und nutzen diese ebenso gern wie häufig als Refugium zum Rückzug aus dem Alltag oder sehen in ihr den Platz, an dem sie im Alter leben möchten. Die Zweitimmobilie war und ist ein Luxus, den man sich aus den unterschiedlichsten Gründen gönnt.
Den wichtigsten Kaufimpuls gibt das Herz. Die Ferienimmobilie steht an einem Ort, wo es einfach schön ist. Nach einer gemeinsamen Studie der Kristensen Group und der führenden privaten Vermietungsagentur FeWo-direkt sagen 84 Prozent der Käufer, dass die Lage der Immobilie das wichtigste Kriterium für den Erwerb gewesen sei.

An zweiter Stelle werden eine „stabile Wertentwicklung und Wertsteigerung“ genannt. Laut einer Forsa-Umfrage geben 77 Prozent der Eigentümer von Ferienimmobilien an, dass ihre Wohnungen und Häuser beachtlich im Wert gestiegen sind.
 
Drittes Argument ist die „Erzielung von Einkünften“. Wenn sie überwiegend nicht selbst genutzt werden, verdienen Ferienimmobilien Geld. Und das nicht zu knapp: Die Untersuchung von FeWo-direkt unter 2.000 Eigentümern von vermieteten Ferienimmobilien zeigt, dass die Einnahmen durchschnittlich 14.000 Euro im Jahr betragen. Die monatlichen Mieteinnahmen liegen demnach rechnerisch bei ungefähr 1.200 Euro. Um die Vermietung einer Immobilie kümmern sich spezialisierte Anbieter und Agenturen, die es in fast allen Ferienorten gibt. Wer zusätzlich die wichtigsten Internetportale in die Vermietung einbezieht und damit aktiv Feriengäste sucht, sollte diese Buchungen an die Vermietungsagentur weitergeben. Sofern die Vermietung gänzlich allein erfolgt, ist darauf zu achten, dass die jederzeitige Verfügbarkeit für die Vermietung der Wohnung gewährleistet ist. Anderenfalls droht die Aberkennung von steuerlichen Vorteilen.

120 vermietete Tage decken meist die Kosten

„Steuersparmöglichkeiten“ können das Sahnehäubchen sein, sollten aber nie als feste Größe in die Kalkulation eingeplant werden. Gerade in der Anfangsphase einer Investition übersteigen die Kosten manches Mal die Einnahmen. Bei einer Ferienimmobilie, die der Vermietung dient, kann der Staat an den Anlaufkosten beteiligt werden. Dabei ist zu beachten, dass die Fremdvermietung der Immobilie im Vordergrund stehen muss. Andernfalls drohen Probleme mit dem Finanzamt. Der Eigentümer muss zudem nachweisen können, dass er wirklich die Absicht hat, Gewinne zu erzielen. Dafür ist die langfristige Betrachtung von Kosten und erzielbaren Einnahmen über einen Zeitraum von 30 Jahren erforderlich. Und die sollte realistisch gestaltet werden.

Der Bundesfinanzhof hat in einem Urteil im August 2008 (Aktenzeichen: IX R 39/07) entschieden, dass die ortsüblichen Vermietungszeiten um maximal 25 Prozent unterschritten werden dürfen. Sollten Vergleichswerte dieser üblichen Vermietungszeiten aus einer Region nicht vorliegen, muss mit einer Prognose der Vermietbarkeit der Ferienimmobilie gearbeitet werden. Ergibt diese Prognose, dass über den Zeitraum von 30 Jahren unter dem Strich mehr Einnahmen erzielt als Kosten verursacht werden, dann können alle Kosten der Vermietung steuerlich abgesetzt werden. Damit die vielfältigen Anforderungen an die steuerliche Anerkennung der Kosten erfüllt werden, sollte der Käufer einer Ferienimmobilie seinen Steuerberater einbinden bzw. sich wirklich versierten Rat suchen. 

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