Recht

Schuldübernahme spart Kosten

 

Wenn der Käufer einer Immobilie ein bereits bestehendes Darlehen des Verkäufers übernimmt, lassen sich auf beiden Seiten Kosten sparen.

 

von Carolin-Christin Czichowski

Übernimmt ein Immobilien-Käufer ein bestehendes Darlehen des Verkäufers statt selbst einen neuen Vertrag abzuschließen, können beide viel Geld sparen. Darüber informierte der Vorstand des Deutscher Kreditnehmer Verein e.V., Nikolai Raich, vor kurzem in einer Pressemitteilung unter Berufung auf ein jetzt bekanntgewordenes Urteil des Landgerichts München I vom 24. Juli 2008 (Aktenzeichen: 16 HK 22814/05).

„Der Verkäufer sollte den Käufer der Immobilie möglichst früh über noch offene Darlehen und deren Konditionen informieren“, rät Nikolai Raich, „desweiteren  kann er dem Käufer zum Beispiel anbieten, für die Übernahme der Schuld den Kaufpreis etwa um die Hälfte der sonst fälligen Vorfälligkeitsentschädigung zu senken.“ Ebenso könne der Käufer auch dem Verkäufer entgegenkommen, falls er durch die Schuldübernahme weniger Zinsen als bei Abschluss eines neuen Vertrages zahlen müsse. Da die Grundschuld zur Sicherung der Finanzierung unverändert bleiben könne, sei bei den Gebühren für den Grundbucheintrag eine weitere Ersparnis möglich, berichtet der Vorstand des Deutscher Kreditnehmer Verein e.V. weiter.

Für den Verkäufer einer Immobilie liegt bei Übernahme der Schuld durch den Käufer der größte Vorteil  in der Nichtigkeit der Vorfälligkeitsentschädigung. Er sollte daher seine Bank auffordern, den Käufer als Ersatzkreditnehmer zu akzeptieren. Weigert sich die Bank, sollte der Verkäufer auf das Urteil des Landgerichts München I hinweisen. Nikolai Raich: „Zahlen Sie die von der sich weigernden Bank geforderte Vorfälligkeitsentschädigung ausdrücklich unter Vorbehalt. Sie können sich die Entschädigung nach Bestätigung des Urteils durch das Oberlandes- bzw. Bundesgericht später erstatten lassen.“

Der Verkäufer sollte den Notar, der den Immobilienkaufvertrag beurkundet, über das Abkommen mit dem Käufer informieren. Der Notar sollte trotz einer eventuellen Weigerung der Bank bezüglich der Darlehensübernahme Regelungen für eine Übernahme treffen.

„Frühzeitig sollte der Verkäufer im Konflikt um die Vorfälligkeitsentschädigung einen kompetenten Rechtsanwalt einschalten“, rät Vorstand Raich weiter. Wer die Kosten dafür scheue, sollte jedoch auf die Bestätigung des Urteils des Landgerichts München I warten. „Eine Rechtsschutzversicherung übernimmt Kosten für Immobilien-Streitigkeiten jedoch nicht“, warnt Nikolai Raich abschließend.

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